О необходимости уведомлять о незарегистрированных обременениях
  • О необходимости уведомлять о незарегистрированных обременениях
  • Продавая земельный участок, нужно уведомить покупателя даже о незарегистрированных обременениях!
    Об этом напомнил Верховный суд РФ в своем определении от 2 октября 2018 г. N 127-КГ 18-20. Так, суд проанализировал дело, связанное с продажей участка на территории закрытого военного городка. При подписании договора продавец сообщил покупателю об отсутствии ограничений в использовании продаваемого участка. Кроме того, сведения об ограничениях не были зарегистрированы в ЕГРН. Однако, по информации от Министерства обороны, в виду расположения военного городка по соседству, доступ к земельному участку отсутствует.

    Правило об уведомлении покупателя об имеющихся обременениях не является новым, оно закреплено в ст. 37 Земельного Кодекса РФ. Так, п. 1 данной статьи устанавливает обязанность Продавца при заключении договора купли-продажи предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. А п. 3 ст. 37 ЗК Ф предоставляет Покупателю требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков, если ему в полном объеме не были представлены данные сведения.

    При этом необходимо сообщать о следующих обстоятельствах:

    об обременениях земельного участка;
    об ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
    о разрешении на застройку данного земельного участка;
    об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
    о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
    иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
    Несмотря на уже достаточно устоявшуюся судебную практику по данному вопросу, наша фирма часто сталкивается с ситуациями, когда владельцы земельных участков не считают нужным уведомлять покупателей о незарегистрированных обременениях, что приводит к нарушению прав нового собственника: прохождение ЛЭП через земельный участок или в непосредственной близости, нахождение земельного участка в зоне подтопления у реки, близость промышленных объектов, влияющих на возможность использования участка по назначению, природные особенности ландшафта и пр.

    Настоятельно рекомендуем сторонам сделки фиксировать все возможные ограничения в договоре в письменном виде во избежание его расторжения и иных недоразумений, а Покупателям при выявлении таких фактов - не тянуть и обращаться за юридической помощью и в суд.